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2022楼市前瞻!把握最新投融资趋势,逆境中寻求

作者: 幸福百年 发布时间: 2021年11月18日 02:40:19

2022楼市前瞻!把握最新投融资趋势,逆境中寻求


11月16日,中指研究院在北京成功举办“2022云顶国际网上平台房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。

云顶国际网上平台2021年即将过去,当前房地产市场仍处于调整期,信贷环境虽有改善预期,但购房者置业情绪仍较为低迷,房企资金压力不减。面对新形势下的2022年,主流云顶国际网上平台机构更加关注行业未来发展趋势以及云顶国际网上平台的经营风险,房企亦在探寻更多融资机会以实现稳健发展。

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中指观点

云顶国际网上平台房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会,旨在为更多云顶国际网上平台机构及房地产开发云顶国际网上平台及时把握、准确预判房地产市场形势,进而科学有效地调整应对策略提供研究支持,同时也为云顶国际网上平台机构和房企深化沟通合作提供平台。基于、土地云、及中指风险测评SAAS工具,中指研究院围绕2021云顶国际网上平台房地产市场形势总结及2022趋势展望、2022房企融资环境分析及发展策略建议等研究成果进行了分享。

房地产市场:市场短期调整态势延续,预计2022年销售规模将回落

(1)今年年底政策微调预期较为强烈,但传导至销售端尚需时间,短期市场调整态势难改。

云顶国际网上平台2021年房地产市场表现前高后低,下半年快速降温,销售回调幅度超预期。地产供给侧改革持续推进,三线四档、云顶国际网上平台集中度与“两集中”供地政策叠加,云顶国际网上平台端、投资端同步降温。

“两集中”供地模式下,2021年全国土地市场供求规模明显缩量,地价上涨,受云顶国际网上平台销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响,重点城市第二批集中土拍降温,整体流拍撤牌率超30%;预计第三批土拍规则有所优化,但土地市场热度难有明显改善。

今年年底,房地产调控政策存微调预期,特别是信贷政策改善预期较强,合理的资金需求将得到有效满足,市场或现改善迹象,但整体调整态势难改,11-12月全国商品房销售规模同比或将保持两位数降幅。

(2)预计2022年全国市场规模有所回落,价格整体平稳。

政策端:政策着眼长效机制建立,因城施策开启双向调节,短期托底政策可能多为边际小幅改善。房地产税试点工作推进,低税率、有免征是共识,但征管有挑战;需关注房地产税征收对需求预期的影响,试点城市短期销售量价均可能调整,但长期影响中性。土地“两集中”模式大概率将延续,重点城市仍会保供应,土拍规则有望进一步调整和优化,确保土地市场更加平稳运行。

需求端:中长期需求动能减弱,销售规模回归下行通道。2022年,新开工的缩量将一定程度上拖累市场销售规模,房地产税试点亦对市场成交带来影响;货币供应量的增加、信贷环境改善将对市场带来支撑,但难改市场下行态势。另外,2021年上半年市场基数高,2022年上半年商品房成交规模同比增速或探底。地价上涨对房价形成支撑,同时一二线城市成交规模占比提升趋势下,全国房价整体趋稳,但部分三四线城市房价仍面临调整压力。

云顶国际网上平台行业整体规模仍在,未来更需把握结构性市场机会。

房企融资环境:融资规模大幅下滑,政策矫正修复

(1)融资总规模大幅下降,结构以债券为主,单月融资增速持续为负,10月跌至谷底。2021年1-10月,房地产行业非银融资总额15617.3亿元,同比大幅下降21.2%。其中,债券融资占比超五成,仍为房企重要的资金补充形式,但海外债份额在逐渐向信用债转移;信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%,降幅明显;ABS上升7个百分点至20.7%。单月来看,自今年3月起,单月融资同比出现不同程度下滑,其中自8月起,单月降幅超过50%,10月同比降幅最大,为74.8%。

(2)传统融资渠道同比均有下降,绿债成为融资亮点,ABS成为融资新渠道。云顶国际网上平台2021年1-10月,信用债发行总额4801.7亿元,同比下降13.3%;10月仅融资130亿元,同比下降55.2%;平均发行期限为3.4年,其中3年及以上的中长期融资占比过半。海外债共融资2624.1亿元,同比大幅下滑35%。近期多家房企违约,房企海外评级屡遭下调,市场波动,增加了海外债融资难度,而2022年上半年为偿债高峰,海外债融资压力很大。绿色债券为房企突破发行瓶颈的新模式,今年以来,多家房企发行超580亿元绿债。ABS1-10月共融资3228.8亿元,同比增长37.4%,供应链ABS为主要融资模式。ABS发行增加房企潜在的风险敞口,因此8月开始发行量大减直至断发。

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